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石佳友:民法典草案第278条业主大会表决


中国民商法律网


本文作者:石佳友,中国人民大学法学院教授、民商事法律科学研究中心执行主任。


全文共4687字,阅读时间约12分钟。

正在审议的民法典草案第278条规定了业主共同决定事项及其决议方式。其中,第一款规定:“下列事项由业主共同决定:(―)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”


该条第二款规定:“业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。


本条源自《物权法》第76条规定:“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项(第一款)。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意(第二款)。”


可以看出,民法典对《物权法》此条的作出了重大修改。一方面,在决定的事项上,民法典将《物权法》中的“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”分拆为“筹集”和“使用”两项,前者采参与表决的双重3/4,而后者采参与表决的双重半数;显然,立法机关认为前者的性质更重要。


另一方面,民法典最为重要的变革在于该条第二款的表决门槛大幅下调。《物权法》采取的是以专有部分总面积和业主总数人作为基数,分别规定了双重2/3(绝对大多数)和双重1/2(绝对多数)两档门槛。而民法典进行了大幅度调整。首先,第278条第二款第一句设定了会议的法定最低人数限制(quorum):由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与。其次,第二句对第六至八项最为重大的事项,设定了门槛:经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意;由于其基数为“参与表决(的专有部分面积和人数)”,因此,属于“相对大多数”。其实际门槛为:2/3 x 3/4 = 1/2;因此,此处的“相对大多数(2/3)”实际上等于“绝对多数(1/2)”。第三,对于其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意(相对多数),其实际门槛为:2/3 x 1/2=1/3。显而易见,民法典大幅度调低了一般事项的表决门槛:民法典将《物权法》的绝对大多数(2/3)调低为绝对多数(1/2);而将《物权法》的绝对多数(1/2)调低为相对多数(1/3)。显而易见,立法者应当是吸取了《物权法》实施后一些案例所出现的教训:因业主弃权或少数业主反对而使业主大会陷入瘫痪,无法有效运行。因此,相对于业主大会决议的民主性,立法者更注重决策的效率性。但这一重大变革在未来所可能引发的后果值得进行深入分析。


就此而言,可以进行比较分析的对象之一是法国法。法国1965年7月10日《关于确定建筑不动产区分所有权规则的第65-556号法律》是区分所有权制度最为重要的法律。值得注意的是,就表决程序而言,该法没有设定任何最低法定人数要求。而就表决门槛而言,法国法则更为复杂,设置了几个不同档次:相对多数、绝对多数、绝对大多数和全体一致。


相对多数规则针对一般的日常事项,仅需出席会议人数的过半数同意为通过(第24条,相对多数),而不论有多少业主出席了会议。这主要涉及共有部分日常管理的相关事务,以及为了残疾人等行动不便者所需要进行的施工等较为简单、不存在争议的物业事务。


绝对多数规则针对某些重要事项,需半数以上业主同意(第25条);如果无法达到绝对多数,如获得至少全体业主1/3以上同意,则可立即组织第二次投票,以出席会议的多数同意即视为通过(1/3同意的相对多数,第25-1条第一款)。如未获得全体1/3以上同意,则三个月以内重新举行业主大会,以出席会议过半数视为通过(重新表决后的相对多数,第25-1条第二款)。之所以采取此种相对多数,是因为在历经第一次会议难产之后,推定业主们已充分意识到参会的重要性,此前弃权的很多业主会来参会,因此,第二次会议应当有足够的业主出席;第二次仍然弃权者推定为默示接受所表决的决议。这些事项包括:聘任或解聘物业管理人或业主委员会成员;节能减排施工;基于卫生要求拆除垃圾倾倒处;安装集体天线、公用电网、分户冷水水表、共有部分安装管线施工;共有部分安装安防设施;所有改建、扩建或改良工程,或将设施改造为共同使用的施工。


而绝对大多数规则针对对于某些特别重要的事项,需2/3以上业主并代表2/3表决权以上同意(双重2/3,第26条)。包括:制定与修改管理规约;关于进出建筑物入口方式的决定;关于取消小区传达室、值班室的决定;转让共用部分或共用部分施工。建筑物的加高或为创设私人使用的新场所的建筑行为,之前要求全体一致同意;2014年3月24日法律将其改为适用第26条的绝对大多数(第35条)。


最后,全体一致同意规则仅针对少数极其重大的事项,包括:区分所有权的费用分摊方式变更(第11条);以业主联合会名义借贷,以实施经表决通过的共有部分施工、为公共利益对某一专有部分的施工或某一受让行为(第26-4条);解散区分所有组织等。


如果做个简单总结,在法国法上适用绝对大多数规则(双重2/3)的事项有:制定和修改业主大会议事规则(中国民法典为相对多数1/3);制定和修改管理规约(中国民法典为相对多数1/3);改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动(中国民法典为绝对多数1/2)。法国法适用1/2的绝对多数的事项有:选举业主委员会或者更换业主委员会成员(中国民法典为相对多数1/3);选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人(中国民法典为相对多数1/3);改建、重建建筑物及其附属设施(中国民法典为绝对多数1/2);使用建筑物及其附属设施的维修资金(中国民法典为相对多数1/3);筹集建筑物及其附属设施的维修资金(中国民法典为绝对多数1/2)。至于中国民法典中的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”,由于措辞过于笼统(《物业管理条例》第11条第(七)项也仅是笼统的规定“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”),就其所涉及事项的范围,没有像法国法多年来历经多部法律修订增补所形成的详细列举清单,因此,无法进行有意义的细致对比。


另外,还值得注意和借鉴的是,法国法上对绝对多数无法达成时规定了打破僵局的途径:如获得至少全体业主1/3以上同意,则可立即组织第二次投票,以出席会议的多数同意即视为通过(1/3同意的相对多数,第25-1条第一款);如未获得全体1/3以上同意,则三个月以内重新举行业主大会,以出席会议过半数视为通过(重新表决后的相对多数,第25-1条第二款)。这大体上可对应于中国民法典中的相对多数(1/3);但其所针对的事项不同。


总之,从这个粗略的对比中可以看出,除了改建、重建建筑物及其附属设施、筹集建筑物及其附属设施的维修资金两项的表决门槛相同(1/2)之外,中国民法典中其他事项的表决门槛均低于法国法的要求;其中,差别最大的是制定和修改业主大会议事规则及制定和修改管理规约:对于这两项重大事项,法国法要求双重2/3门槛,而中国民法典仅要求双重1/3即可。中国民法典表决门槛这样的急剧下调,对业主组织决议所应遵循的民主原则、尽量避免“少数决”局面可能影响过大,需要慎重研究。


另一个可以参照的对象是我国台湾地区“公寓大厦管理条例”。该“条例”第31条规定:“区分所有权人会议之决议,除规约另有规定外,应有区分所有权人三分之二以上及其区分所有权比例合计三分之二以上出席,以出席人数四分之三以上及其区分所有权比例占出席人数区分所有权四分之三以上之同意行之。”这与大陆地区民法典草案第278条第二款前两句(法定人数限制、绝对多数规则)完全相同;或许本条正是大陆民法典的主要参考来源。而真正所不同的在于“条例”第32条。该条第一款规定:“区分所有权人会议依前条规定未获致决议、出席区分所有权人之人数或其区分所有权比例合计未达前条定额者,召集人得就同一议案重新召**议;其开议除规约另有规定出席人数外,应有区分所有权人三人并五分之一以上及其区分所有权比例合计五分之一以上出席,以出席人数过半数及其区分所有权比例占出席人数区分所有权合计过半数之同意作成决议”。此条似与大陆地区民法典第278条第二款第三句(出席人数过半数,相对多数)。而“条例”第31条第二款规定:“前项决议之会议纪录依第三十四条第一项规定送达各区分所有权人后,各区分所有权人得于七日内以书面表示反对意见。书面反对意见未超过全体区分所有权人及其区分所有权比例合计半数时,该决议视为成立。”这就是说,如以少数同意的方式通过决议的话,法律另设了救济机制:持不同意见的业主可以在七日以内以书面提出反对意见;而未表态的业主被推定为同意。这一救济机制正是大陆地区民法典前引条款所缺乏的。


基于上述比较分析,鉴于前引民法典草案第278条第二款(尤其是第三句)过于侧重效率价值,而对决议行为第一性原则的民主考虑有所欠缺,表决门槛下调过低,笔者提出如下的草案修订建议:

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1. 台湾地区模式。对第278条第二款第三句稍作改造,并打一个小“补丁”:“决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。如未获经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意,可作出决议;决议在送达业主后,业主可在七日内以书面形式表达反对;书面反对意见未超过专有部分占建筑物总面积过半数且占业主总人数过半数的,该决议成立。


2. 法国模式:将第278条第二款第三句改造为:“决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。如未获经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意、但获专有部分占建筑物总面积1/3的业主且占总人数1/3以上的业主同意,则可立即组织第二次投票,如参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意,决议成立。如未获得参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意,则应在三个月内重新举行会议,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意,决议成立。


3. 回归《物权法》模式,对第278条第二款进行改造,不设定最低法定人数要求,但整体下调表决门槛为绝对多数。即:取消第278条第二款第一句(应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决);将所有事项的表决门槛都统一下调至绝对多数(“决定前款事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”)。



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